El diferencial entre la hipoteca a 30 años y el bono del Tesoro a 10 años se amplía hasta 153 puntos básicos mientras los tipos del 6,72% asfixian la asequibilidad

### ⚡ RESUMEN EJECUTIVO: 3 CONCLUSIONES CLAVE
- Qué ocurrió: El tipo fijo de las hipotecas a 30 años se sitúa en el 6,72%, 153 puntos básicos por encima del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años del 5,19%, mientras los inversores en valores respaldados por hipotecas exigen una mayor compensación por el riesgo de duración en medio del endurecimiento cuantitativo de la Reserva Federal.
- Mecanismo oculto: El diferencial refleja una penalización por reembolso anticipado del 1,25% y una comisión de servicio del 0,28%, pero su persistencia se debe a un desajuste entre oferta y demanda: los bancos se están alejando de los valores respaldados por hipotecas debido a las restricciones de capital regulatorio, mientras que la Fed ha reducido sus tenencias en 1,2 billones de dólares desde 2022.
- Transmisión de capital: Con el 86% de los propietarios de viviendas bloqueados en hipotecas por debajo del 5%, el mercado inmobiliario está congelado; esto suprime la movilidad laboral y el gasto de los consumidores, mientras la demanda de alquiler se dispara, empujando el IPC de vivienda al 5,8% interanual.

El diferencial entre hipotecas y bonos del Tesoro: por qué se mantiene en 153 puntos básicos

El tipo fijo de las hipotecas a 30 años se ha mantenido por encima del 6,5% durante seis meses, pero el diferencial sobre el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años se ha ampliado hasta 153 puntos básicos, muy por encima del promedio histórico de 100-120 puntos básicos. Esto no se debe solo al nivel de los rendimientos; se trata de la composición. El diferencial comprende tres componentes clave: el rendimiento base a 10 años, una prima de riesgo de reembolso anticipado y una comisión de servicio. El riesgo de reembolso anticipado es inusualmente alto porque el 86% de las hipotecas pendientes tienen tipos por debajo del 5%, según Freddie Mac. Si los rendimientos cayeran, millones de prestatarios refinanciarían, dejando a los inversores en valores respaldados por hipotecas con bonos de menor rendimiento. Para compensar, los inversores exigen una prima—actualmente de unos 80 puntos básicos—que está 30 puntos básicos por encima de lo normal.

¿Por qué suben los rendimientos de los bonos del Tesoro? El impacto en las hipotecas

Los rendimientos de los bonos del Tesoro están subiendo debido a una combinación de datos económicos sólidos, inflación persistente y un elevado endeudamiento público. El rendimiento a 10 años ha subido del 4,2% en enero al 5,19% actual, mientras la Fed ha mantenido su tasa de política en el 5,5% y continúa reduciendo su balance. Para las hipotecas, esto se traduce directamente: el rendimiento a 10 años es la referencia para el tipo fijo a 30 años, por lo que cada aumento de 10 puntos básicos en el rendimiento a 10 años añade aproximadamente 10 puntos básicos a los tipos hipotecarios, en igualdad de condiciones. Pero el diferencial también se ha ampliado en 20 puntos básicos este año, añadiendo otros 20 puntos básicos a los costes de financiación. Puede que no parezca mucho, pero en un préstamo de 400.000 dólares, son 50 dólares adicionales al mes—o 18.000 dólares durante la vida del préstamo.

Cálculo de la refinanciación: ¿cuándo merece la pena?

Con los tipos hipotecarios en el 6,72%, la refinanciación solo es atractiva para los prestatarios con tipos existentes superiores al 7,5%, que son una pequeña fracción del mercado. La regla general es que la refinanciación merece la pena si el nuevo tipo es al menos un 1% inferior al tipo actual. Pero con el tipo medio de las hipotecas pendientes en el 4,0%, la mayoría de los propietarios no tienen incentivo para refinanciar. De hecho, la Asociación de Banqueros Hipotecarios informa que las solicitudes de refinanciación han caído un 35% interanual. Los pocos que refinancian a menudo lo hacen para extraer capital, no para reducir su tipo. Esto ha provocado un auge de las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), que están vinculadas a la tasa preferencial y tienen tipos en torno al 8,5%.

💡 LA PERSPECTIVA NO OBVIA
La ampliación del diferencial hipotecario es en parte un daño autoinfligido: al mantener los tipos altos durante más tiempo, la Fed ha creado una situación en la que cualquier recorte futuro de tipos podría desencadenar una ola masiva de refinanciación que desbordaría a los servicers hipotecarios. Por eso algunos bancos ya están endureciendo las condiciones de concesión de nuevas hipotecas, temiendo una repetición del cuello de botella de refinanciación de 2023.

Mapa de posicionamiento y liquidez: ¿quién está atrapado?

Los mayores perdedores son los originadores de hipotecas no bancarios, que han visto desplomarse los volúmenes de originación un 35% interanual. Muchos están ofreciendo indemnizaciones o abandonando el negocio. Los bancos también están sufriendo: Wells Fargo y JPMorgan han reducido sus operaciones hipotecarias. Mientras tanto, los constructores de viviendas están utilizando reducciones de tipos hipotecarios para mantener las ventas en marcha—efectivamente pagan puntos para reducir el tipo a los compradores, lo que merma sus márgenes pero mantiene la rotación de inventario. El comprador marginal es ahora un comprador al contado o un inversor, ya que los compradores de primera vivienda quedan fuera del mercado. Esto ha provocado un aumento de la demanda de alquiler, impulsando los alquileres y el IPC de vivienda.

Escenarios futuros y matriz de probabilidades