Ставка по 30-летней ипотеке в США достигла 6,72%: спред к казначейским облигациям расширился до 153 базисных пунктов, доступность жилья рушится

### ⚡ ГЛАВНОЕ ЗА 30 СЕКУНД: 3 КЛЮЧЕВЫХ ВЫВОДА
- Что произошло: Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляет 6,72%, что на 153 базисных пункта выше доходности 10-летних казначейских облигаций (5,19%). Инвесторы в ипотечные ценные бумаги требуют более высокую компенсацию за риск дюрации на фоне количественного ужесточения ФРС.
- Скрытый механизм: Спред отражает 1,25% надбавки за риск досрочного погашения и 0,28% комиссии за обслуживание, но его устойчивость вызвана дисбалансом спроса и предложения: банки избегают ипотечных бумаг из-за регуляторных ограничений на капитал, а ФРС сократила свои вложения на $1,2 трлн с 2022 года.
- Куда идут деньги: Поскольку 86% домовладельцев зафиксировали ставки ниже 5%, рынок жилья заморожен. Это снижает мобильность рабочей силы и потребительские расходы, а спрос на аренду растёт, толкая индекс расходов на жильё (shelter CPI) до 5,8% год к году.

Спред между ипотекой и казначейскими облигациями: почему он застрял на 153 базисных пунктах

Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке держится выше 6,5% уже полгода, но спред к доходности 10-летних казначейских облигаций расширился до 153 базисных пунктов — заметно выше исторического среднего в 100–120 б.п. Дело не только в уровне доходности, но и в её структуре. Спред складывается из трёх компонентов: базовой доходности 10-леток, премии за риск досрочного погашения и комиссии за обслуживание. Риск досрочного погашения необычно высок, потому что 86% непогашенных ипотечных кредитов имеют ставку ниже 5%, по данным Freddie Mac. Если доходности упадут, миллионы заёмщиков рефинансируются, и инвесторы в ипотечные бумаги останутся с облигациями с более низкой доходностью. В качестве компенсации они требуют премию — сейчас около 80 базисных пунктов, что на 30 б.п. выше нормы.

Почему растёт доходность казначейских облигаций и как это влияет на ипотеку

Доходности растут из-за сочетания сильных экономических данных, устойчивой инфляции и крупных государственных заимствований. Доходность 10-леток поднялась с 4,2% в январе до 5,19% сейчас, поскольку ФРС удерживает ключевую ставку на уровне 5,5% и продолжает сокращать баланс. Для ипотеки это прямое следствие: доходность 10-леток — ориентир для 30-летней фиксированной ставки, поэтому каждый рост доходности на 10 базисных пунктов добавляет примерно 10 б.п. к ипотечной ставке при прочих равных. Но спред также расширился на 20 б.п. в этом году, добавив ещё 20 б.п. к стоимости займов. Это может показаться мелочью, но на кредите в $400 000 это лишние $50 в месяц — или $18 000 за весь срок кредита.

Математика рефинансирования: когда это выгодно?

При ставке 6,72% рефинансирование привлекательно только для заёмщиков с текущей ставкой выше 7,5%, а таких на рынке немного. Правило простое: рефинансирование имеет смысл, если новая ставка хотя бы на 1% ниже текущей. Но средняя ставка по непогашенным ипотечным кредитам составляет 4,0%, так что у большинства домовладельцев нет стимула рефинансироваться. Фактически, по данным Ассоциации ипотечных банков, заявки на рефинансирование упали на 35% год к году. Те немногие, кто всё же рефинансируется, часто делают это ради извлечения капитала, а не для снижения ставки. Это привело к буму кредитных линий под залог жилья (HELOC), которые привязаны к прайм-ставке и предлагаются под примерно 8,5%.

💡 НЕОЧЕВИДНЫЙ ИНСАЙТ
Расширение ипотечного спреда отчасти — самострел: удерживая ставки высокими дольше, ФРС создала ситуацию, при которой любое будущее снижение ставок может вызвать массовую волну рефинансирования, которая захлестнёт ипотечных сервисеров. Именно поэтому некоторые банки уже ужесточают стандарты кредитования новых ипотек, опасаясь повторения узкого места с рефинансированием 2023 года.

Карта позиций и ликвидности: кто оказался в ловушке?

Главные проигравшие — небанковские ипотечные кредиторы, чьи объёмы выдачи рухнули на 35% год к году. Многие теперь предлагают выкуп или уходят из бизнеса. Банки тоже чувствуют давление: Wells Fargo и JPMorgan сократили ипотечные операции. Тем временем строители используют выкуп ставок, чтобы поддерживать продажи, — они фактически платят дисконтные пункты, чтобы снизить ставку для покупателей. Это съедает маржу, но позволяет распродавать запасы. Предельный покупатель теперь — тот, кто платит наличными, или инвестор, поскольку первые покупатели жилья вытеснены с рынка. Это вызвало всплеск спроса на аренду, подталкивая арендную плату и индекс расходов на жильё вверх.

Матрица сценариев и вероятностей