La hipoteca a 30 años se ancla en el 6,72% mientras el diferencial de 153 puntos sobre el bono a 10 años se resiste a estrecharse

### ⚡ RESUMEN EJECUTIVO: 3 CLAVES
- Qué ocurrió: El tipo fijo de las hipotecas a 30 años se sitúa en el 6,72%, 153 puntos básicos por encima del bono del Tesoro a 10 años (5,19%), mientras los creadores de mercado digieren una fuerte oferta de cupones y la incertidumbre sobre el prepago.
- Mecanismo oculto: Los inversores en valores respaldados por hipotecas (MBS) exigen un diferencial más amplio para cubrirse frente a los reembolsos anticipados, mientras los creadores de mercado primarios absorben una emisión récord de bonos del Tesoro, lo que empuja al alza los rendimientos y, aún más, los tipos hipotecarios.
- Transmisión de capital: El capital rota desde los sectores sensibles a la vivienda hacia instrumentos similares al efectivo que rentan más del 5%, lo que frena el gasto de los consumidores y la actividad constructora.

Por qué los tipos hipotecarios siguen atascados por encima del 6,5% pese al 5,19% del bono del Tesoro

Si hoy busca una hipoteca, se enfrenta a un tipo del 6,72% para un préstamo fijo a 30 años. Eso son 153 puntos básicos —1,53 puntos porcentuales— por encima del rendimiento del 5,19% del bono del Tesoro a 10 años. Normalmente, este diferencial oscila entre 90 y 120 puntos básicos. Los 30-60 puntos básicos adicionales son pura «prima de quebradero de cabeza»: los prestamistas e inversores cobran más porque no saben cuándo refinanciarán los prestatarios. En términos llanos, los inversores no comprarán bonos hipotecarios a menos que se les pague un extra por cubrir el riesgo de que usted cancele su préstamo anticipadamente cuando los tipos bajen. Esta incertidumbre se ve agravada por la reducción del balance de la Reserva Federal, que ha mermado la demanda de MBS y ha obligado a bancos y creadores de mercado a intervenir con rendimientos más altos.

El coste real del diferencial: 210 dólares extra al mes

Para una hipoteca de 400.000 dólares, un tipo del 6,72% implica una cuota mensual de principal e intereses de 2.584 dólares. Con un diferencial «normal» de 120 puntos básicos sobre el bono a 10 años, el tipo sería del 6,39% y la cuota de 2.499 dólares, una diferencia de 85 dólares al mes. Puede que no parezca mucho, pero a lo largo de 30 años suma más de 30.000 dólares en intereses adicionales. El diferencial ampliado es, en la práctica, un impuesto para los compradores de vivienda, y es una de las razones por las que las ventas de vivienda usada siguen cerca de mínimos de 12 años. Los propietarios que fijaron hipotecas al 3% durante la pandemia no tienen incentivo para mudarse, creando un «efecto bloqueo» que deja al mercado sin inventario.

💡 LA PERSPECTIVA NO OBVIA
El diferencial hipotecario no solo refleja el riesgo de prepago: es síntoma de las restricciones de balance de los creadores de mercado. Los creadores primarios absorben un inventario récord de 2.100 millones de dólares en bonos del Tesoro por subasta, lo que reduce su capacidad para intermediar bonos hipotecarios. Este cuello de botella estructural difícilmente se aliviará hasta que la Fed detenga la reducción de balance (QT) o disminuya la volatilidad de los rendimientos.

La resaca del QT de la Fed y la demanda de MBS

La Reserva Federal ha estado reduciendo su balance al permitir que los valores respaldados por hipotecas venzan sin reinvertir. En su punto máximo, la Fed tenía más de 2,7 billones de dólares en MBS; ahora esa cifra ha bajado a 2,1 billones y sigue cayendo. Esto significa que el mayor comprador de hipotecas, el más insensible al precio, se ha retirado. En su lugar, bancos y gestoras de fondos exigen rendimientos más altos para compensar el riesgo de tipos de interés. El resultado es un diferencial obstinadamente amplio que no se estrechará hasta que la Fed detenga el QT o disminuya la volatilidad de los rendimientos.

¿Quién está atrapado? Compradores de vivienda y servicers hipotecarios

Los compradores de vivienda están atrapados por la asequibilidad: un tipo del 6,72% deja fuera a millones de potenciales compradores. Los servicers hipotecarios también sufren. Con tipos altos, los prepagos se han ralentizado hasta mínimos, lo que alarga la duración de sus carteras de servicio y inmoviliza capital. Mientras tanto, los promotores de vivienda nueva son los relativos ganadores, ya que pueden ofrecer compras de tipos a la baja e incentivos para atraer a compradores que no encuentran vivienda usada. El comprador marginal es ahora un inversor con liquidez o un hogar de altos ingresos, mientras los compradores primerizos quedan cada vez más al margen.

Escenarios futuros y matriz de probabilidades