Ставка по 30-летней ипотеке застряла на 6,72%: спред к 10-летним гособлигациям не желает сужаться

### ⚡ ГЛАВНОЕ ЗА 30 СЕКУНД: 3 КЛЮЧЕВЫХ ВЫВОДА
- Что произошло: Фиксированная ставка по 30-летней ипотеке держится на уровне 6,72%, что на 153 б.п. выше доходности 10-летних гособлигаций (5,19%). Дилеры переваривают большой объём новых бумаг, а неопределённость с досрочным погашением давит на рынок.
- Скрытый механизм: Инвесторы в ипотечные облигации требуют более широкого спреда, чтобы застраховаться от досрочного погашения. Первичные дилеры поглощают рекордные объёмы гособлигаций, толкая доходности вверх, а за ними — и ипотечные ставки.
- Куда идут деньги: Капитал уходит из секторов, чувствительных к жилью, в инструменты, приносящие более 5% годовых. Это сдерживает потребительские расходы и строительную активность.

Почему ипотечные ставки застряли выше 6,5%, хотя гособлигации дают 5,19%

Если вы сегодня ищете ипотеку, то увидите ставку 6,72% по 30-летнему фиксированному кредиту. Это на 153 базисных пункта — или на 1,53 процентного пункта — выше доходности 10-летних гособлигаций (5,19%). Обычно этот спред составляет от 90 до 120 базисных пунктов. Лишние 30–60 б.п. — это чистая «премия за головную боль»: кредиторы и инвесторы берут больше, потому что не уверены, когда заёмщики рефинансируют кредит. Проще говоря, инвесторы не купят ипотечные облигации, пока им не заплатят дополнительно за риск того, что вы погасите кредит досрочно, когда ставки в итоге упадут. Эту неопределённость усиливает продолжающееся сокращение баланса ФРС, которое снизило спрос на ипотечные облигации и заставило банки и дилеров вмешиваться при более высокой доходности.

Реальная цена спреда: $210 лишних в месяц

Для ипотеки на $400 000 ставка 6,72% означает ежемесячный платёж по основному долгу и процентам в размере $2 584. При «нормальном» спреде в 120 базисных пунктов к 10-летним гособлигациям ставка была бы 6,39%, а платёж — $2 499. Разница — $85 в месяц. Это может показаться незначительным, но за 30 лет набегает более $30 000 дополнительных процентов. Широкий спред — это фактически налог на покупателей жилья, и одна из причин, почему продажи на вторичном рынке остаются вблизи 12-летнего минимума. Домовладельцы, зафиксировавшие 3% во время пандемии, не имеют стимула переезжать, создавая «эффект блокировки», который лишает рынок предложения.

💡 НЕОЧЕВИДНЫЙ ИНСАЙТ
Ипотечный спред — это не только про риск досрочного погашения. Это симптом ограничений балансов дилеров. Первичные дилеры поглощают рекордные $2,1 млрд казначейских бумаг на каждом аукционе, оставляя меньше возможностей для посредничества на рынке ипотечных облигаций. Это структурное узкое место вряд ли исчезнет, пока ФРС не прекратит сокращать баланс или пока волатильность доходностей не снизится.

Похмелье от сокращения баланса ФРС и спрос на ипотечные облигации

Федеральная резервная система сокращает свой баланс, позволяя ипотечным облигациям погашаться без реинвестирования. На пике ФРС держала более $2,7 трлн в ипотечных облигациях; сейчас эта сумма снизилась до $2,1 трлн и продолжает падать. Это значит, что крупнейший и наиболее нечувствительный к цене покупатель ипотеки ушёл с рынка. Вместо него банки и управляющие активами требуют более высокой доходности, чтобы компенсировать процентный риск. В результате спред остаётся упорно широким и не сузится, пока ФРС не остановит сокращение баланса или пока волатильность доходностей не снизится.

Кто оказался в ловушке? Покупатели жилья и ипотечные сервисеры

Покупатели жилья заперты из-за доступности: ставка 6,72% отсекает миллионы потенциальных покупателей. Ипотечные сервисеры также чувствуют давление. При высоких ставках досрочные погашения замедлились до минимума, что удлиняет срок их портфелей обслуживания и связывает капитал. Тем временем строители жилья — относительные победители: они могут предлагать скидки на ставку и стимулы, чтобы привлечь покупателей, которые не могут найти готовое жильё. Предельный покупатель теперь — инвестор с наличными или домохозяйство с высоким доходом, а покупатели первой недвижимости всё чаще остаются в стороне.

Матрица сценариев и вероятностей