La hipoteca a 30 años se dispara al 6,72% mientras el bono a 10 años en el 5,19% pulveriza la asequibilidad de la vivienda

### ⚡ RESUMEN EJECUTIVO: 3 CLAVES
- Qué ocurrió: El tipo fijo de las hipotecas a 30 años subió al 6,72%, el nivel más alto desde 2000, mientras el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años se mantenía en el 5,19% y el de 30 años escalaba al 5,41%, ampliando el diferencial hipotecario primario hasta los 131 puntos básicos. Las solicitudes de compra cayeron un 4,2% semanal hasta su nivel más bajo desde 1995.
- Mecanismo oculto: Los inversores en valores respaldados por hipotecas (MBS) exigen diferenciales más amplios ante la elevada volatilidad de los tipos (el índice MOVE en 124), lo que obliga a cubrir posiciones y extender la duración, mientras los bancos y la Reserva Federal han reducido sus compras de MBS, dejando a los fondos de cobertura y a los inversores extranjeros la absorción de la oferta a rendimientos más altos.
- Transmisión de capital: El shock de asequibilidad empuja a los compradores marginales hacia el mercado de alquiler, elevando el crecimiento de las rentas al 4,8% interanual y canalizando capital hacia los REIT de alquiler de viviendas unifamiliares y los operadores de build-to-rent, mientras las acciones de los promotores se quedan rezagadas.

La crisis de asequibilidad: por qué el 6,72% es más que una cifra

El tipo fijo de las hipotecas a 30 años alcanzó esta semana el 6,72%, frente al 6,54% de hace solo dos semanas, mientras el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años se mantenía en el 5,19% y el de 30 años subía al 5,41%. El diferencial hipotecario primario —la brecha entre el tipo hipotecario y el rendimiento a 10 años— se ha ampliado hasta los 131 puntos básicos, muy por encima de la media de 90 puntos básicos previa a la pandemia. Ese diferencial refleja una mayor volatilidad y una menor demanda de MBS por parte de los bancos y de la Reserva Federal, que ha estado reduciendo su balance.

Para un comprador que solicita una hipoteca de 400.000 dólares, la cuota mensual de principal e intereses asciende ahora a 2.574 dólares, frente a los 2.472 dólares de hace un año, cuando los tipos estaban en el 6,54%. Esa diferencia de 102 dólares puede parecer menor, pero suma 1.224 dólares al año y eleva la renta mínima necesaria para permitirse una vivienda de precio medio por encima de los 130.000 dólares, muy por encima de la renta media de los hogares, de 80.000 dólares. Esta es la definición de una crisis de asequibilidad.

El mercado de valores respaldados por hipotecas: donde se amplía el diferencial

El tipo hipotecario no lo fija la Reserva Federal; lo determina el rendimiento de los MBS, que cotizan con un diferencial sobre los bonos del Tesoro. Ese diferencial se ha ampliado porque la volatilidad es alta. El índice MOVE, que mide la volatilidad implícita de los bonos del Tesoro, está en 124, cerca de sus máximos de 2023. Cuando la volatilidad es elevada, los inversores en MBS exigen un rendimiento mayor para compensar el riesgo de extensión de la duración: el riesgo de que una caída de los tipos lleve a los propietarios a refinanciar, acortando la vida del bono, o de que una subida de los tipos alargue su duración. En términos llanos: los inversores exigen un descuento mayor para mantener hipotecas porque temen verse atrapados por movimientos bruscos del mercado.

Al mismo tiempo, la demanda de los compradores tradicionales —bancos y Reserva Federal— se ha secado. La Fed está dejando vencer sus tenencias de MBS a un ritmo de 35.000 millones de dólares al mes, y los bancos se muestran cautos a la hora de añadir riesgo de duración con el rendimiento a 10 años en el 5,19%. Eso deja a los fondos de cobertura y a los inversores extranjeros como compradores marginales, y estos exigen diferenciales más amplios. El resultado es un tipo hipotecario 131 puntos básicos por encima del rendimiento a 10 años, frente a una media histórica de 90 puntos básicos.

💡 LA CLAVE MENOS OBVIA
El tipo hipotecario no es solo un reflejo de los rendimientos de los bonos del Tesoro; es un reflejo del funcionamiento del mercado. La ampliación del diferencial significa que, incluso si el rendimiento a 10 años se mantiene en el 5,19%, los tipos hipotecarios podrían seguir subiendo si la volatilidad se mantiene elevada o si la demanda de MBS se debilita aún más. Se trata de un canal de endurecimiento oculto que la Reserva Federal no puede controlar directamente.

¿Quién está atrapado? Mapa de posicionamiento y liquidez

Los promotores de vivienda están sufriendo. El iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) cae un 12% desde sus máximos de julio, a medida que aumentan las cancelaciones de pedidos y los compradores se resisten a los tipos más altos. Los originadores de hipotecas como Rocket Companies (RKT) y UWM Holdings (UWMC) registran descensos de volumen; el volumen de compras ha caído un 4,2% semanal hasta su nivel más bajo desde 1995. Al mismo tiempo, los propietarios actuales están atrapados: el 80% de las hipotecas vivas tienen tipos inferiores al 5%, por lo que no venden, lo que mantiene la oferta ajustada y sostiene los precios, pero también significa que el mercado inmobiliario está congelado.

El comprador marginal es ahora un comprador al contado o un inversor. Según Redfin, las compras al contado representaron el 34% de las transacciones en octubre, cerca de un máximo histórico. Esos compradores no son sensibles a los tipos hipotecarios, por lo que mantienen un suelo bajo los precios. Pero también compiten con los inquilinos, que permanecen más tiempo en el mercado de alquiler, impulsando el crecimiento de las rentas hasta el 4,8% interanual. Eso es bueno para los arrendadores y para los REIT de alquiler de viviendas unifamiliares como Invitation Homes (INVH) y American Homes 4 Rent (AMH), que están superando al mercado.

Escenarios futuros y matriz de probabilidades